【观韬家事沙龙第2期】不动产新规讲座文字实录（下）
自从《不动产登记暂行条例实施细则》在今年年初出台以后，国务院陆续颁布了《物权法》司法解释一、《不动产登记暂行操作规范（试行）》等一系列不动产新政，受到了人们的广泛关注。人们对于这些法律规定有困惑，有疑虑，也有深思。今天我们请到了资深私人财富管理律师高明月律师以家事领域为视角，从法律层面上分析新近出台的不动产新政给家事领域诉讼实践可能带来的影响。本次家事沙龙更是邀请到了资深房地产从业人员上海市浦东新区房地产交易中心朱老师与大家分享和交流房屋登记相关实务经验，详细解读不动产新规对实务方面的影响。此外还有上海勤锐律师事务所合伙人薛为华律师以及观韬中茂律师事务所多位律师到场，就房屋登记相关理论和实务热点难点问题发表了各自观点，并展开充分的讨论和交流。
“主持人发言”
在正式开始前，请大家以热烈的掌声欢迎朱老师，朱老师是浦东新区房地产交易中心的资深受理人员，绝对是房地产这方面的专家，另外还有我们律所资深的房地产方面的律师曹老师、勤瑞律师事务所合伙人薛为华律师参会，薛律师对于劳动法、日本业务以及美国投资移民等方面都是非常专业的，非常感谢薛律师今天能过来与大家交流。
今天讲的主题是物权法以及不动产暂行条例对家事业务的影响，为什么定这个为主题呢，大家都知道，最近房地产新政频出，引起了网友热议。我们团队对这些新规定进行了一些梳理，看看这些不动产新政对我们家事业务有什么样的影响。我会在法律层面上进行梳理，之后朱老师将会从房地产登记的一线操作层面上与大家交流分享。最后还会有一个简单互动环节，大家可以相对轻松一点进行一个简单的交流。
“朱老师演讲”
主讲内容
限购新政
1、查询原始材料
交易中心关于原始材料的查询比较紧，只有法院、有判决书的（只判决离婚，无关财产，夫妻关系证明）、委托公证书（产权人委托卖）、法院受理单，产权人，配偶是不能查原始材料的，只能查房子是否还在另一半名下。对于父母所有的房产，孩子也不能查。
利害关系人凭借居间合同，定金合同，正式买卖合同也是可以查到房屋原始材料的。实践中，房产中介是可以拿着居间合同，以及所有产权人的身份证复印件查房产信息的。
夫妻一方可以凭借结婚证，户口本查询在其配偶另一方名下的财产。两个证件必须都带齐，因为有时候可能双方都已经离婚了，户口本没能及时更新导致户口本上显示不出来已离婚的信息，因此，保险起见会要求带齐双证。
配偶一方要把房产变更到另一方名下，拿着结婚证和身份证，双方到场，即可从一方名下变更到另一方名下，不是属于证明，赠与、转移，无需签协议，也不用交税。
离婚证和离婚协议书，身份证，协议书上必须要注明房屋的地址，变更给谁，如果要变更给孩子，则在变更的时候得收税。如果在离婚协议中，写明把部分产权给孩子，先明确那部分是多少，夫妻之间变更就好了，对孩子那部分的产权需要写买卖合同或者赠与合同。
夫妻调解离婚的，不涉及财产分割的，房屋过户双方可以按照签订合同处理。如果调解失败，诉讼离了婚，法院做出判决书，房产交易中心都是按照法院的判决书来操作的。如果当事人超过十五天没有申报的，需要同时携带法院的生效证明，如果对方不配合的话，就需要法院那里出一个执行通知了。有些法官判决书中会写的很清楚，房产中心会完全按照判决书的内容来做的。如果房子涉及抵押，需要先去银行做变更，银行换证之后再去交易中心进行变更。
2、限购新政
一个上海家庭可以购买两套房产，在这里家庭的概念是这样的：夫妻和未成年子女算一个家庭。子女满18周岁，单身，可以购买一套房产。外地和上海的算是一个上海家庭。如果父母都是外地的，但是子女是上海的，子女上产证，才也算是一个上海家庭。父母一方单身带子女算是单身，在上海可以购买一套房产。
外地人在上海买房需要结婚，并且社保交了5年或者税单交满63个月中60个月，和今年“3.25新政相比”，放宽三个月。 两个人如果都是外地的，只能买一套房。
限购政策是从2011年1月31日开始的，房产税是从2011年1月28日开始的，上海家庭在限购之前跟父母的，无论买房的时候已经结婚或未婚，都算父母的。如果女方家庭有两套，男方家庭有两套，男女结婚了之后还可以再买两套方。
2016年10月8号之后，不管交易不交易都是要分份额的，不分份额没法交易，这也是为之后交遗产税，房产税做铺垫的。如果产证是夫妻二人的，一方过来登记，另一方写个委托书，无需公证也是可以过来登记的。但是这种情况下只能持一本证（一个房上有好几本产证），做共同共有，并且不能设密码。10月8日之后都是要在房产上分清份额的，夫妻和小孩共有一分房产，除非三人都到场，否则都要分份额。
离婚后一方买进的房产，登记在小孩名下，或者是登记在小孩和父母一方名下，买房的那方到场就好；对于离婚前买进的房产并且登记在小孩名下的，如果要过户登记，需要双方到场。具体操作时是会看买卖合同签订的时间的。
3、外籍人士购房要求
区分港澳台和纯境外的外籍人士。
港澳台胞在上海购房只要求在上海工作，香港人需要携香港身份证（永久）或者回乡证办理业务，台湾同胞则需要台湾通行证办理业务。
纯境外包括中国护照加绿卡，可以买一套房，境外人士必须在中国学习、工作满一年。绿卡要求是要上交中文版的，需要做一个声明公证，以证明原来护照号码是持证人本人的，因为护照号通常会有变化。即使护照号码前后没有变化，办理业务的人还是需要做一份声明公证，用以证明绿卡中的中文名字确实是指他本人。境外人士必须要交房产税，他们经常会用身份证来逃税。
按份共有的情形下，如果部分共有人想要转移房产，则需要全部人到场签字确认。
对于无民事行为能力，需要法院判决某个人是无民事行为能力人，如果法院判决书中只宣告了某人为无民事行为能力人，没有指定监护人，那么这时需要去街道办事处那边指定法定监护人。并且还要承诺，把房子卖了，她该住在哪里，要写个承诺书。监护人可以是两个人，两人都需到场，除非在该指定书中写清楚一个人也可以行使监护。
从10月8日开始，房产证实行一证一个编号，没有重号，也是为征收房产税做铺垫。新的房产证已经出来了，写得很清楚，共有情况，持证，多人持证还是一人持证等内容。
上海内部的房产信息是不联网的，每个区各自行使各自的职能，浦东目前只跟南汇那边实现了联网。受理点，最主要在德平路，南泉北路，还有野生动物园那边，南泉北路针对开发商办大产证，土地抵押，在建工程转让，为单位的查阅设了两个窗口，一般的查询都是在德平路。
“讨论环节（节选）”
问题1：每个区都不联网，怎么确定一个人有几套房？
朱老师解答：主要还是靠申报，申报完了以后会转到查询窗口查询，查询产权人名下的房子有多少，查询结果会直接给到税务机关，不给个人，税务部门根据查询结果确定税率，不管是否超过限购数额，只管让产权人交税，这样就很容易产生争端（比如税交了才能发现自己被限购了），但是目前也是无法避免。境内人士要查限购，境外人士在中国只能买一套房，因此会需要查限购。
问题2：法院的受理通知和调查令是不是必须要注明要查某套房，否则随便一个调查令就可以查很多套房产信息了？
朱老师解答：如果查的房子是公司所有的，拿公司营业执照复印件和法院受理通知单就可以查询房产信息。一般也都会有案号，当事人等信息的，交易中心在受理的时候是会区分情况来作处理的。
（阅读前文，请关注「婚姻家庭与资本市场」）